Perspectives du marché immobilier en Andorre en 2025
Au cours des dernières années, le marché immobilier de la Principauté d’Andorre a connu une augmentation significative des prix des biens résidentiels. Selon les chiffres du portail idealista.com à la clôture de décembre 2024, le prix moyen d’achat a atteint 4 898 €/m², ce qui représente une augmentation de 11,14 % par rapport à la même période de l’année précédente. Selon divers analystes spécialisés, ce résultat est principalement dû à une demande soutenue, en particulier en 2024, et à une offre limitée de propriétés, qui ne devrait apparemment pas se résoudre avant 2026.
Comme on pouvait s’y attendre, la situation a également eu un impact sur les prix des loyers, qui ont enregistré une hausse encore plus importante que celle des ventes. De janvier à décembre 2024, l’augmentation a atteint 12,77 % avec un prix moyen au mètre carré de 21,20 €. Un record pour le marché immobilier andorran.
Détaillé par paroisses, la zone qui a enregistré la plus forte augmentation des prix pour les opérations d’achat et de vente en 2024 était Andorre-la-Vieille, où le prix moyen était de 5 872 €/m², tandis que, pour le segment locatif, Canillo était la paroisse avec le prix le plus élevé, atteignant 24,42 €/m². Sant Julià de Lòria, quant à elle, était la zone où les propriétés étaient les moins chères de la principauté. Là, le mètre carré atteignait en moyenne 3 633 euros, tandis que la valeur moyenne pour la location était de 17,74 €/m².
La tendance à la hausse est évidente et devrait apparemment se maintenir en 2025. Il est donc important d’expliquer les différents facteurs économiques et sociaux qui, ensemble, pourront conditionner le marché immobilier de la Principauté d’Andorre jusqu’en 2027, année où l‘Accord d’association avec l’UE devrait être définitivement activé.
Tout d’abord, les avantages fiscaux offerts par Andorre continueront d’être l’un des incitatifs les plus importants pour l’investisseur privé afin de maintenir l’intérêt pour le marché immobilier. Avec des acheteurs de pays comme la France, l’Espagne et le Royaume-Uni, l’investissement étranger devrait continuer à croître de manière significative en 2025 en raison de la tendance à la hausse de la revalorisation de l’image de la Principauté comme destination financière sûre, avec une fiscalité simple et favorable.
Deuxièmement, la qualité de vie du pays, basée sur ses environnements naturels et son haut niveau de sécurité, sera un autre facteur clé qui continuera de stimuler la demande individuelle de propriétés de différents groupes.
Bien que le raisonnement précédent, basé sur des attentes réelles, soit vrai, nous devrions prendre en compte deux facteurs qui pourraient avoir un impact négatif sur le secteur au cours des deux prochaines années.
L’augmentation des prix du secteur immobilier a créé un déséquilibre important entre la capacité d’achat ou de location du résident moyen andorran, situation qui a compromis, et pourrait compromettre, le gouvernement d’Andorre à appliquer desmesures considérées comme interventionnistes.
À cet égard, l’une des dispositions les plus significatives légiférées en 2024, bien que temporaire, a été l’interdiction d’acheter plus d’une propriété, ainsi que l’application d’une taxe de 3 % sur l’achat de biens immobiliers; les deux mesures s’appliquant aux non-résidents andorrans. Apparemment, les mauvais résultats attendus de ces mesures ont motivé le Parlement à créer une nouvelle législation capable de limiter le nombré maximum d’unités immobilières qu’un étranger peut acquérir dans la Principauté. Le projet de loi est dans sa dernière phase de traitement et devrait entrer en vigueur au cours du premier semestre de 2026.
D’autre part, l’impact négatif possible de l’Accord d’association de la Principauté d’Andorre avec l’UE, et sa relation avec les nouveaux processus de conformité fiscale, de contrôle financier, et l’augmentation de l’information pour l’application de l’exit tax, entre autres mesures, pourraient être des facteurs qui ralentiraient le secteur à moyen terme.
C’est une règle de base de l’économie que l’inexistence du ceteris paribus, et encore moins dans un marché immobilier andorran en forte évolution. Par conséquent, nous ne devrions pas nécessairement traduire des hausses de prix « record » comme de bonnes nouvelles. L’histoire financière européenne nous enseigne qu’un secteur économique qui fonde sa croissance principalement sur un flux théorique d’investissement étranger « constant et en augmentation », et donc sur un capital qui n’a pas été généré ni partiellement réinvesti dans le pays, est à long terme un secteur faible, qui malgré un impact positif très court terme sur le bien-être général, générera des surcoûts qui à long terme devront être payés par tous.
Andorra Corporate
Spécialistes en analyse d’entreprise et développement commercial dans la Principauté d’Andorre.
